Datos aclaratorios sobre el granjero de Wisconsin

Aclaraciones sobre el granjero de Wisconsin…

Cuando digo que un granjero de Wisconsin tiene la culpa de que nos suban en España los intereses
hipotecarios me refiero a que en Estados Unidos hace tiempo que ocurrió el estallido de la falacia-bolsa inmobiliaria que planeaba sobre Europa y, principalmente, en nuestro país.

Lo mismo me da que sea de Wisconsin como si es un yuppie de Los Ángeles, el caso es que la gente
devuelve las llaves de la casa que compró con una hipoteca y que tras la caída inmobiliaria había perdido valor la vivienda.

Para simplificar la redacción de esta historia, llamaré al granjero de Wisconsin “William”.

La cosa estaba de esta manera. Hay unboom inmobiliario y todo el mundo se tira a comprar/vender viviendas. El Banco Central baja los tipos de interés hasta casi dejarlos a 0%. Quien no ha pensado en comprar, ahora se acerca al banco y pide un crédito para una casa. La casa tiene un valor de 200.000 dolares (por ejemplo). Y el banco le da el 110% del valor de la vivienda porque tiene que mover mucha cantidad de préstamos para recuperar las “pérdidas” que los créditos tan bajos le dan.
-evidentemente un crédito a 4% le deja unos márgenes superiores al del 0,5 %-.

Como tiene que manejar muuuuchos créditos, ya no se fija ni a quien se los da. Solo con que la
vivienda tenga un valor, ya es bastante.

Aquí es donde aparecen los famosos “ninjas” que nada tienen que ver con las tortugas y que son gente que ni tienen trabajo, ni bienes, ni nada de nada. Con un tique del Mercadona, le dan el crédito.

Los banqueros suponen que no van a dejar de pagar las hipotecas. Pero, entonces, el crack inmobiliario empieza a aparecer y la casa que valía 200.000$, tiene ahora un valor real de 150.000$. William dice “para qué pago estos recibos si cuando la quiera vender no me van a dar lo que pagué por ella” y, ni corto ni perezoso va al banco y le dice eso de “aquí tienes las llaves de la casa y te la quedas”. El banquero abre los ojos como platos y piensa “¡¡madre mía, madre mía!!.. ¿ahora que hago yo con una casa, si a mi lo que me va es el dinero?”.

Y William se va a vivir de alquiler a una caravana o con sus padres, que ellos ya tienen una casa pagada o casi.

En España, tenemos muy arraigada la tradición de comprar y tener patrimonio, aún más ya que los
precios de los alquileres son similares a los de compra, pero, la pregunta es la siguiente: ¿es interesante pagar una hipoteca que se me llevará lo que pueda ganar en una probable venta de mi casa?. Porque si mi piso me costó 240,040 euros (40 millones de las antiguas pesetas), pedí un crédito hipotecario de 23.4394 euracos (39 millones de peseticas) y ahora mi piso no vale ni 150.253 euros (25 millones), yo sigo pagando mes a mes la letrita que me deja tieso.

En fin, que cada uno se haga sus cuentas, pero esto está mu crudito.

Un saludo

Juanjo O’Pater

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Datos aclaratorios sobre el granjero de Wisconsin

Aclaraciones sobre el granjero de Wisconsin…

Cuando digo que un granjero de Wisconsin tiene la culpa de que nos suban en España los intereses hipotecarios me refiero a que en Estados Unidos hace tiempo que ocurrió el estallido de la falacia-bolsa inmobiliaria que planeaba sobre Europa y, principalmente, en nuestro país.

Lo mismo me da que sea de Wisconsin como si es un yuppie de Los Ángeles, elcaso es que la gente devuelve las llaves de la casa que compró con una hipoteca y que tras la caída inmobiliaria había perdido valor la vivienda.

Para simplificar la redacción de esta historia, llamaré al granjero de Wisconsin “William”.

La cosa estaba de esta manera. Hay un boom inmobiliario y todo el mundo se tira a comprar/vender viviendas. El Banco Central baja los tipos de interés hasta casi dejarlos a 0%. Quien no ha pensado en comprar, ahora se acerca al banco y pide un crédito para una casa. La casa tiene un valor de 200.000 dolares (por ejemplo). Y el banco le da el 110% del valor de la vivienda porque tiene que mover mucha cantidad de préstamos para recuperar las “pérdidas” que los créditos tan bajos le dan. -evidentemente un crédito a 4% le deja unos márgenes superiores al del 0,5 %-.

Como tiene que manejar muuuuchos créditos, ya no se fija ni a quien se losda. Solo con que la vivienda tenga un valor, ya es bastante.

*Aquí es donde aparecen los famosos “ninjas” que nada tienen que ver con las tortugas y que son gente que ni tienen trabajo, ni bienes, ni nada de nada. Con un tique del Mercadona, le dan el crédito.*

Los banqueros suponen que no van a dejar de pagar las hipotecas. Pero, entonces, el crack inmobiliario empieza a aparecer y la casa que valía 200.000$, tiene ahora un valor real de 150.000$. William dice “para qué pago estos recibos si cuando la quiera vender no me van a dar lo que pagué por ella” y, ni corto ni perezoso va al banco y le dice eso de “aquí tienes las llaves de la casa y te la quedas”. El banquero abre los ojos como platos y piensa “¡¡madre mía, madre mía!!.. ¿ahora que hago yo con una casa, si a mi lo que me va es el dinero?”.

Y William se va a vivir de alquiler a una caravana o con sus padres, que ellos ya tienen una casa pagada o casi.

En España, tenemos muy arraigada la tradición de comprar y tener patrimonio, aún más ya que los precios de los alquileres son similares a los de compra, pero, la pregunta es la siguiente: ¿es interesante pagar una hipoteca que se me llevará lo que pueda ganar en una probable venta de mi casa?. Porque si mi piso me costó 240,040 euros (40 millones de las antiguas pesetas), pedí un crédito hipotecario de 23.4394 euracos (39 millones de peseticas) y ahora mi piso no vale ni 150.253 euros (25 millones), yo sigo pagando mes a mes la letrita que me deja tieso.

En fin, que cada uno se haga sus cuentas, pero esto está mu crudito.

Un saludo

Juanjo O’Pater

La historia de la crisis

Hola a todos y todas:

Hoy voy a relatar el cómo un granjero de Wisconsin (da igual si es de Tennessee) y los desaprensivos banqueros son los culpables de que nos suban las hipotecas a los europeos.

En 2003, la Reserva Federal de Estados Unidos baja el precio del dinero del 6.5 % al 1 %, lo que revoluciona el mercado inmobiliario, que está comenzando a despegar. En muy poco tiempo el precio de las viviendas en Estados Unidos se multiplica por dos. Mientras, los tipos de interés vigentes en los mercados financieros internacionales, que son excepcionalmente bajos, hacen que los bancos vean reducidas sus ganancias.

Los bancos comienzan a dar préstamos más arriesgados por los que podrán cobrar más intereses, compensando el bajo margen de beneficios con el aumento de las operaciones. Y deciden conceder hipotecas a un grupo de clientes sin ingresos fijos, sin empleo fijo o sin propiedades. Son los “ninja” (no incomes, no jobs, no assets), a quienes los bancos cobran más intereses (porque hay más riesgo), para obtener beneficios del boom inmobiliario.

Estos préstamos, llamados ”hipotecas subprime”, superan el valor de la casa que compra el “ninja” porque gracias al boom inmobiliario los bancos creen que, en pocos meses, esa casa valdrá más que la cantidad dada en préstamo. Y este planteamiento funciona bien durante algunos años, ya que la abundancia de trabajo permite a los clientes “ninja” pagar sus cuotas sin problemas.

Las hipotecas prime son las que tienen un bajo riesgo de impago. Según la escala que las clasifica (que va de 300 a 850 puntos), están valoradas entre 850 –las mejores- y 650. Las subprime tienen más riesgo de impago, y se valoran entre 650 y 300 puntos.

A los bancos, que han concedido muchos préstamos hipotecarios, se les acaba poco a poco el dinero y acuden a otros bancos extranjeros para que les presten dinero. Pero éstos bancos y sus clientes (entre ellos, muchos españoles) desconocen que su dinero ha viajado hasta otro banco para proporcionar hipotecas subprime en Estados Unidos.

Con tanto préstamo, el capital de los bancos pasa a ser inferior al porcentaje de los activos que establecen las internacionales Normas de Basilea, que son obligatorias para todos los bancos del mundo. Y para solucionarlo, los bancos crean la Titulización. Es decir, los bancos estadounidenses crean paquetes de hipotecas llamados MBS (Mortgage-Backed Securities, u Obligaciones garantizadas por hipotecas) compuestos por hipotecas prime y subprime, y las venden, mejorando así la proporción Capital/Créditos para cumplir las Normas de Basilea.

Pero, ¿quién compra estos paquetes? Para no incumplir las Normas de Basilea, los bancos crean entidades filiales que se dedican a la compra venta de hipotecas llamadas conduits, que no tienen que consolidar sus balances con los del banco filial. Pero estos conduits no tienen activos, por lo que compran los paquetes de hipotecas pidiendo préstamos a otros bancos, engordando así la deuda.

El dinero que los bancos obtienen por vender sus MBS a los conduits engorda su capital, con lo que la proporción Capital/Créditos mejora para que el banco pueda cumplir con las Normas de Basilea.

Para evitar riesgos con las hipotecas subprime, los bancos crean otro producto importante: los CDS (Credit Default Swaps, o Intercambio del Impago de un Crédito). Son un contrato seguro con el que, a cambio de pagar una prima, quien compra un crédito puede asegurar su inversión ante el riesgo de impago.

Para poder venderlos a otras entidades, los conduits rebautizan los MBS denominándolos CDO o Synthetic CDO (Collateralized Debt Obligations u Obligaciones de Deuda Colateralizada). Además permiten que los compradores los paguen mediante créditos bancarios muy baratos, lo que hace que la operación sea muy rentable.

Este mecanismo está basado en que los ninjas pagarán sus hipotecas, y en que el mercado inmobiliario norteamericano seguirá ascendiendo. Pero a principios de 2007 los precios de las viviendas norteamericanas caen en picado y muchos de los ninjas, que se dan cuenta de que pagan por su casa más de lo que realmente vale, deciden (o se ven obligados) dejar de pagar su hipoteca.

Automáticamente, nadie quiere comprar MBS, CDS o CDO, y los que ya los tienen no pueden venderlos. Los bancos, que han visto como casi todo su dinero ha desaparecido, descubren lo que esconden los paquetes de hipotecas y comienzan a desconfiar unos de otros.

Y como los bancos no tienen dinero, ya no conceden hipotecas ni créditos. Entonces solicitan préstamos al Mercado Interbancario, que los concede con interés Euribor. En consecuencia, el Euribor sube, y con él las hipotecas de todos los españoles, que las habían obtenido de bancos que, a su vez, habían prestado dinero a otros bancos estadounidenses.

Los bancos, que no tienen dinero, comienzan a vender sus participaciones en empresas y sus edificios, y hacen campañas para captar más clientes ofreciendo mejores condiciones. Al mismo tiempo, los ciudadanos de a pie se ven asfixiados por la hipoteca y comienza a comprar menos, y las tiendas, como venden menos, despiden a parte del personal y dejan de comprar a sus proveedores, lo que origina una grave crisis de confianza.

Como consecuencia, en España también desciende la confianza de los consumidores, y lo mismo ocurre en el sector industrial (donde ha bajado más que la media europea). Pero además en España los bancos y las cajas de ahorro han prestado mucho dinero a las promotoras inmobiliarias (casi un 60% de sus activos), lo que ha supuesto un gran riesgo tras el parón de la construcción. Los precios de las viviendas españolas han bajado, y muchas personas pagan ahora una hipoteca que vale más que su vivienda.

Consecuencia directa de ésto es una "posible" segunda crisis si el sector hipotecario español empieza a recoger hipotecas que el paganini español deja de pagar porque no le renta aportar a una hipoteca mayor que el precio real de su vivienda.

Otro día os cuento lo bien que les viene estas "crisis" a las empresas para quitarse de enmedio, por la via rápida, trabajadores en activo.

Un saludo

Juanjo O’Pater

La historia de la crisis

Hola a todos y todas:

Hoy voy a relatar el cómo un granjero de Wisconsin (da igual si es de Tennessee) y los desaprensivos banqueros son los culpables de que nos suban las hipotecas a los europeos.

En 2003, la Reserva Federal de Estados Unidos baja el precio del dinero del 6.5 % al 1 %, lo que revoluciona el mercado inmobiliario, que está comenzando a despegar. En muy poco tiempo el precio de las viviendas en Estados Unidos se multiplica por dos. Mientras, los tipos de interés vigentes en los mercados financieros internacionales, que son excepcionalmente bajos, hacen que los bancos vean reducidas sus ganancias.

Los bancos comienzan a dar préstamos más arriesgados por los que podrán cobrar más intereses, compensando el bajo margen de beneficios con el aumento de las operaciones. Y deciden conceder hipotecas a un grupo de clientes sin ingresos fijos, sin empleo fijo o sin propiedades. Son los “ninja” (no incomes, no jobs, no assets), a quienes los bancos cobran más intereses (porque hay más riesgo), para obtener beneficios del boom inmobiliario.

Estos préstamos, llamados “hipotecas subprime”, superan el valor de la casa que compra el “ninja” porque gracias al boom inmobiliario los bancos creen que, en pocos meses, esa casa valdrá más que la cantidad dada en préstamo. Y este planteamiento funciona bien durante algunos años, ya que la abundancia de trabajo permite a los clientes “ninja” pagar sus cuotas sin problemas.

Las hipotecas prime son las que tienen un bajo riesgo de impago. Según la escala que las clasifica (que va de 300 a 850 puntos), están valoradas entre 850 –las mejores- y 650. Las subprime tienen más riesgo de impago, y se valoran entre 650 y 300 puntos.

A los bancos, que han concedido muchos préstamos hipotecarios, se les acaba poco a poco el dinero y acuden a otros bancos extranjeros para que les presten dinero. Pero éstos bancos y sus clientes (entre ellos, muchos españoles) desconocen que su dinero ha viajado hasta otro banco para proporcionar hipotecas subprime en Estados Unidos.

Con tanto préstamo, el capital de los bancos pasa a ser inferior al porcentaje de los activos que establecen las internacionales Normas de Basilea, que son obligatorias para todos los bancos del mundo. Y para solucionarlo, los bancos crean la Titulización. Es decir, los bancos estadounidenses crean paquetes de hipotecas llamados MBS (Mortgage-Backed Securities, u Obligaciones garantizadas por hipotecas) compuestos por hipotecas prime y subprime, y las venden, mejorando así la proporción Capital/Créditos para cumplir las Normas de Basilea.

Pero, ¿quién compra estos paquetes? Para no incumplir las Normas de Basilea, los bancos crean entidades filiales que se dedican a la compra venta de hipotecas llamadas conduits, que no tienen que consolidar sus balances con los del banco filial. Pero estos conduits no tienen activos, por lo que compran los paquetes de hipotecas pidiendo préstamos a otros bancos, engordando así la deuda.

El dinero que los bancos obtienen por vender sus MBS a los conduits engorda su capital, con lo que la proporción Capital/Créditos mejora para que el banco pueda cumplir con las Normas de Basilea.

Para evitar riesgos con las hipotecas subprime, los bancos crean otro producto importante: los CDS (Credit Default Swaps, o Intercambio del Impago de un Crédito). Son un contrato seguro con el que, a cambio de pagar una prima, quien compra un crédito puede asegurar su inversión ante el riesgo de impago.

Para poder venderlos a otras entidades, los conduits rebautizan los MBS denominándolos CDO o Synthetic CDO (Collateralized Debt Obligations u Obligaciones de Deuda Colateralizada). Además permiten que los compradores los paguen mediante créditos bancarios muy baratos, lo que hace que la operación sea muy rentable.

Este mecanismo está basado en que los ninjas pagarán sus hipotecas, y en que el mercado inmobiliario norteamericano seguirá ascendiendo. Pero a principios de 2007 los precios de las viviendas norteamericanas caen en picado y muchos de los ninjas, que se dan cuenta de que pagan por su casa más de lo que realmente vale, deciden (o se ven obligados) dejar de pagar su hipoteca.

Automáticamente, nadie quiere comprar MBS, CDS o CDO, y los que ya los tienen no pueden venderlos. Los bancos, que han visto como casi todo su dinero ha desaparecido, descubren lo que esconden los paquetes de hipotecas y comienzan a desconfiar unos de otros.

Y como los bancos no tienen dinero, ya no conceden hipotecas ni créditos. Entonces solicitan préstamos al Mercado Interbancario, que los concede con interés Euribor. En consecuencia, el Euribor sube, y con él las hipotecas de todos los españoles, que las habían obtenido de bancos que, a su vez, habían prestado dinero a otros bancos estadounidenses.

Los bancos, que no tienen dinero, comienzan a vender sus participaciones en empresas y sus edificios, y hacen campañas para captar más clientes ofreciendo mejores condiciones. Al mismo tiempo, los ciudadanos de a pie se ven asfixiados por la hipoteca y comienza a comprar menos, y las tiendas, como venden menos, despiden a parte del personal y dejan de comprar a sus proveedores, lo que origina una grave crisis de confianza.

Como consecuencia, en España también desciende la confianza de los consumidores, y lo mismo ocurre en el sector industrial (donde ha bajado más que la media europea). Pero además en España los bancos y las cajas de ahorro han prestado mucho dinero a las promotoras inmobiliarias (casi un 60% de sus activos), lo que ha supuesto un gran riesgo tras el parón de la construcción. Los precios de las viviendas españolas han bajado, y muchas personas pagan ahora una hipoteca que vale más que su vivienda.

Consecuencia directa de ésto es una “posible” segunda crisis si el sector hipotecario español empieza a recoger hipotecas que el paganini español deja de pagar porque no le renta aportar a una hipoteca mayor que el precio real de su vivienda.

Otro día os cuento lo bien que les viene estas “crisis” a las empresas para quitarse de enmedio, por la via rápida, trabajadores en activo.

Un saludo

Juanjo O’Pater